대출 낀 부동산 증여
잘못하면 세무조사 대상 된다?
부담부증여란 증여자가 수증자에게 재산을 증여할 때, 해당 재산에 설정된 채무(근저당 등)도 함께 이전되는 증여 방식을 의미합니다. 예를 들어 부모가 자녀에게 담보대출이 설정된 부동산을 증여하면, 자녀는 해당 부동산과 함께 대출 채무도 승계하게 됩니다. 하지만 이러한 거래가 편법 증여로 활용될 가능성이 높아 과세관청은 이에 대한 세무조사를 강화하고 있습니다.
이번 글에서는 부모와 자녀 간의 부담부증여 거래와 관련된 실제 증여세 세무조사 사례를 살펴보겠습니다.
by 전현정 세무사(세무법인 혜움 컨설팅팀)
📌 사건 개요
사회초년생 근로소득자인 자녀 A씨는 고액의 아파트를 부친으로부터 부담부증여를 통해 물려 받았습니다. 그러나 자녀 A씨의 소득 수준을 감안했을 때, 해당 대출금을 상환할 여력이 부족함에도 불구하고 대출이자와 원금이 대부분 상환되어 B세무서로부터 세무조사 사전 통지서를 받게 되었습니다.
자녀 A씨는 부친이 상환한 것이 아니라 자신이 상환했다고 주장했지만, 국세청이 금융거래 기록을 조사한 결과, 부친 명의의 계좌에서 직접 자녀 A씨의 대출이자 및 원금이 납부된 정황이 확인되었습니다. 이에 B세무서는 해당 거래를 채무 면제를 통한 편법 증여로 간주하고 자녀 A씨에게 증여세 및 가산세를 부과하였습니다.
💡 세무조사로 이어지는 포인트
해당 사례에서 A씨는 부친으로부터 인수한 고액 아파트의 담보대출의 원리금을 대부분 상환했으나, 과세관청의 분석으로 A씨는 해당 원리금을 상환할 소득 수준이 아닌 것으로 판단하여 편법 증여로 간주되어 조사 대상이 되었습니다.
과세관청은 최근 연소자를 포함하여 소득 대비 고액 자산 취득자에 대한 재산·채무현황 및 자력 취득여부를 수시로 분석하고 검증체계를 보다 정교화 하겠다고 밝히면서, 재산 취득 과정에서 취득자금으로 인정된 채무 또는 해당 재산에 담보된 채무에 대해서는 자력 상환 여부를 끝까지 확인하여 채무를 이용한 편법증여를 원천 차단하도록 하겠다고 밝힌 바 있습니다.
"과세관청은 편법 증여를 막기 위해, 특히나 부담부증여의 경우 양도소득세와 증여세 신고·납부까지 모두 마쳤다 하더라도 그 채무에 대한 사후관리까지 면밀히 하고 있습니다. 따라서 부담부증여를 진행하실 때는 사전에 세무 전문가의 조언을 받아 납세자의 소득수준을 점검해보고 추가적으로 세법적인 부분에서 문제될 부분이 없는지 확인하는 것이 중요합니다."
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