특수관계인 간 저가매매
절세 전략이 세무조사 부른다
부모님께 시세보다 저렴하게 부동산을 양도받았다면, 세무조사 대상이 될 수 있다는 사실을 알고 계셨나요? 실제로 특수관계인 간 저가매매는 조세 회피로 간주될 위험이 높아 세무조사의 주요 대상이 됩니다. 정상적인 거래라고 생각했더라도, 국세청이 증여로 판단하면 예상치 못한 증여세가 부과될 수 있습니다. 특히, 거래 가격이 시세보다 현저히 낮거나 대금 지급 증빙이 불명확할 경우 세금 부담이 커질 수 있습니다. 그렇다면, 국세청은 어떤 기준으로 이를 판단하고, 어떻게 대비해야 할까요? 사례와 함께 살펴보도록 하겠습니다.
by 문수현 세무사(세무법인 혜움 컨설팅팀)
📖 사례 소개
A 씨는 최근 세무조사를 받고 큰 충격을 받았습니다. 부모님께서 소유하고 있던 아파트를 시세보다 낮은 가격에 양도받았는데, 이를 문제 삼아 국세청에서 증여세를 부과한 것입니다. A 씨는 정상적인 거래라고 생각했지만, 과세당국은 이를 '증여로 추정'하여 증여세를 부과했습니다. 어떻게 된 일일까요?
🏠💰 특수관계인 간 저가매매란?
특수관계인(부모와 자녀, 배우자, 형제자매 등) 사이에서 부동산이나 주식을 시가보다 낮은 가격에 매매하는 경우를 '저가매매'라고 합니다. 이러한 거래는 본래 합법적이지만, 조세 회피 목적이 있다고 판단되면 과세당국이 이를 증여로 추정할 수 있습니다.
✅ 관련 법령
실질과세의 원칙(국세기본법 제14조): 거래의 형식이 아닌 실질을 기준으로 과세합니다.
증여추정(상속세 및 증여세법 제44조): 배우자나 직계존비속 간의 매매거래에서 대가가 명백하지 않으면 증여로 추정합니다.
🧐 사례 분석
🔍 문제 발생 과정
A 씨는 부모님 소유의 건물을 시세 10억 원 대신 6억 원에 매입함
A 씨는 임대인으로 부모님은 임차인으로 전세계약서 작성 후, 매매대금 중 일부를 보증금으로 상계함
전세계약서의 특약사항에서는 '임차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못할 수도 있음을 확인한다'는 포기각서가 기재되어 있어 사실상 증여의 의사가 반영되어 있었음
부모님은 비거주자로 전세계약 후 확정일자를 받는 등 아무런 채권확보 조치를 취하지 않았음
국세청은 거래를 조사한 후, 조세부담의 경감 외의 다른 합리적 이유가 전혀 존재하지 아니하고, 처음부터 오로지 조세 회피의 목적을 이루기 위한 수단에 불과하여 재산 이전의 실질이 직접적인 증여를 한 것과 동일하게 평가함
📌 핵심 쟁점
시가보다 현저히 낮은 가격 → 증여로 추정 가능
가족 간 거래 → 경제적 합리성이 부족한 경우 증여세 부과 대상
대금 지급 증빙 부족 → 실질과세 원칙 적용
🚨 세무조사 결과 및 대응 방안
🔹 국세청의 판단
국세청은 A 씨가 부모님으로부터 편법 증여를 받은 것으로 간주하여 증여세를 부과했습니다.
🛡️ 대응 방법
거래의 정상성 입증
적정한 감정평가서를 준비하여 시가를 반영한 거래였음을 증명
매매대금 지급 내역(계좌이체, 차용증 등) 확보
세무조사 전문가 상담
세무법인 혜움과 협력하여 세무서에 소명
과세전 적부심사 청구로 불복 가능성 검토
"A 씨 사례처럼 특수관계인 간 저가매매는 세무조사의 주요 대상이 될 수 있습니다. 세금을 줄이려던 의도가 오히려 더 큰 세금 부담으로 돌아올 수 있습니다. 거래를 진행하기 전 반드시 전문가와 상담하여 정상적인 절차를 따르는 것이 중요합니다."
세무조사 관련 상담이 필요하면 언제든 혜움과 상의하세요.
