아파트 공동명의로 바꿨다가
세무조사 대상 됐다?
주택을 부부 공동명의로 하는 경우가 많이 있습니다. 양도소득세, 종합부동산세 부분에서 절세효과가 있기 때문인데요. 공동명의 변경이 세무조사로 이어질 수 있는 사례를 통해 발생할 수 있는 세금 문제를 살펴보고 이를 예방하기 위한 주의사항을 알아보겠습니다.
by 전현정 세무사(세무법인 혜움 컨설팅팀)
📝 사건 개요
아파트를 단독명의로 보유하고 있던 A씨는 아파트를 공동명의로 하면 절세할 수 있다는 말만 듣고 배우자와 공동명의로 변경하였습니다. 하지만 해당 과정에서 충분한 세무 검토 없이 진행한 결과, 이후 관할 세무서로부터 세무조사 사전 통지서를 받게 되었습니다.
공동명의 변경 당시 배우자가 지분에 해당하는 금액을 실질적으로 부담하지 않았고, 이에 따라 명의 이전이 무상 증여로 간주될 수 있는 정황이 확인되어 세무조사가 이루어지게 된 것입니다.
📌 과세관청이 문제 삼을 수 있는 포인트
과세관청은 부동산 공동명의 변경 과정에서 실질적인 대가 지급 여부를 주요 판단 기준으로 삼고 있습니다. 다음과 같은 경우 증여로 간주될 수 있습니다.
공동명의로 변경했으나 배우자가 지분에 해당하는 금액을 직접 지급한 증거가 없는 경우
배우자의 소득 및 재산 수준을 고려했을 때 지분에 해당하는 금액을 부담할 경제적 능력이 부족한 경우
배우자가 대출을 받아 명의 변경 대금을 지급했으나, 대출 원리금 상환을 기존 명의자가 대신하는 경우
비록 증여로 간주되더라도 배우자 간 증여재산공제 한도는 10년 간 6억 원이므로, 배우자 지분에 해당하는 금액이 6억 원 미만이라면 증여세 부담이 발생하지 않을 수 있습니다. 따라서 실제로 배우자가 지분에 해당하는 금액을 부담하지 않았더라도 증여세 기한후신고를 한다면 추가적인 불이익을 최소화할 수도 있습니다.
그러나 이번 사례의 경우, 아파트가 15억 원 상당의 고가주택이었기 때문에 5:5 공동명의로 변경하는 과정에서 증여재산공제 한도를 초과하게 되었습니다. 이에 따라 과세관청은 증여세 및 가산세를 부과하였습니다.
A씨 단독명의 → A씨(50%): 배우자(50%) 공동명의 변경
배우자는 7억 5000만 원을 지급해야 하지만, 실질적으로 부담한 금액이 없다면 증여세 과세 대상
직전 10년 간 사전증여내역이 없는 경우 6억 원을 초과하는 1억 5000만 원에 대하여 증여세 과세표준으로 계산
✋ 세무조사에 대비하기 위한 주의사항
부부 공동명의 변경으로 인한 불이익을 방지하려면 다음 사항을 전문가와 함께 철저히 검토해야 합니다.
배우자가 지분 취득에 대한 정당한 대가를 지급
배우자가 자신의 소득 또는 금융기관 대출을 통해 실질적으로 비용을 부담해야 합니다.
금융거래 기록을 남겨 실제 지불이 이루어졌음을 증명해야 합니다.
대출 시 상환 주체 명확화
배우자가 대출을 받아 지분을 취득했다면, 반드시 본인이 대출을 상환해야 합니다.
기존 명의자가 대신 상환할 경우 사실상 증여로 간주될 수 있습니다.
증여재산공제 한도 확인
세법에 따른 증여재산공제액을 확인하여야 합니다.
증여재산공제 한도는 동일인으로부터 10년간 누계 한도액임을 유의하여야 합니다.
세법에 따른 증여세 신고
배우자가 실질적으로 지분에 대한 대가를 지급하지 못할 경우, 증여세 신고를 통해 사후 가산세 부담을 줄일 수 있습니다.
"부부 공동명의 변경은 단순한 명의 변경이 아니라 실질적인 세법 적용 대상이 될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다. 편법 증여로 판단될 경우 증여세는 물론, 무신고가산세 및 납부지연가산세 등의 불이익을 받을 수 있습니다. 따라서 부부 공동명의 변경을 고려하고 있다면 반드시 세무 전문가와 상담하여 절차를 따르는 것이 중요합니다. 세무조사의 위험을 피하기 위해서 혜움과 함께 공동명의 변경의 세무 이슈를 사전에 점검해 보시기를 추천드립니다."
세무조사 관련 상담이 필요하면 언제든 혜움과 상의하세요.
