부동산 구매 후 세무조사?
자금출처 소명이 핵심입니다

부동산 구매는 많은 사람들이 인생에서 가장 큰 재정적 결정을 내리는 순간 중 하나입니다. 그런데 최근 몇 년간 부동산 시장의 과열과 과세관청의 감시 강화로 인해 부동산 구매 시 자금 출처에 대한 세무조사가 빈번히 이루어지고 있습니다. 이번 글에서는 부동산 구매 시 자금 출처 세무조사의 주요 사례와 이에 대한 대응 방법 및 주의 사항에 대해 알아보겠습니다.

by 정용기 세무사(세무법인 혜움 컨설팅팀)

📌 사건 개요

부동산 투자자A는 2012년부터 보유하던 부동산B 지분을 2020년에 50억 원에 판매하고 같은 해 다른 부동산C 지분을 90억 원에 취득하였습니다. 투자자A는 부동산B 양도 대금, 보유하고 있던 주식 매각 대금 등으로 매입한 거라 구입과정에서 아무런 문제가 없다고 생각하고 지내고 있었습니다. 그러나 이에 대해 국세청은 부동산 지분 구매대금 90억 원과 이전에 양도한 부동산 지분에서 양도소득세, 대출 등을 차감한 금액과의 차이가 23억 원이라며 이에 대해 소명하라는 세무조사 사전통지를 보냈습니다.

👊 쟁점 사항

국세청은 ‘소득-지출 분석시스템’을 활용하여 투자자A가 2020년에 지출된 자금흐름이 원천 자금흐름보다 훨씬 크다고 판단하였고, 그 금액이 약 23억 원 정도 된다고 보았습니다.

• 지출된 자금흐름이란 부동산·주식 등 재산증가액, 신용카드 사용금액 등의 소비지출액을 합한 금액을 말합니다.

• 원천 자금흐름이란 세무서에서 매년 신고된 소득금액, 부동산· 주식 양도 대금, 부동산 대출 등을 합한 금액을 말합니다.

• 지출된 자금 흐름과 원천 자금 흐름의 차이 금액을 국세청은 탈루 혐의 금액으로 봅니다.

23억 원 전액이 소명되지 않는다면, 국세청은 해당 금액을 누군가한테 증여받았다고 판단합니다. 투자자A의 배우자, 부모님 등 가족의 계좌내역으로 조사의 범위가 확대될 수 있는 상황이었습니다. 투자자A는 배우자, 부모님 등 가족에게 피해가 가길 원하지 않았고, 세무조사 사전통지문을 받자마자 세무법인 D에 조사 대응 의뢰를 하였습니다.

🧐 대응 과정 및 조사 결과

자금출처조사는 취득자금에 대한 증빙자료만 있다면 쉽게 대응할 수 있습니다.

세무법인 D는 의뢰인인 투자자A에게 세무조사 기간에 대한 종합소득세, 양도소득세 신고 내역, 주식 계좌 잔액 증명서, 부채잔액증명서 등 자금출처조사에 기본적으로 필요한 자료를 수취하였습니다. 또한 함께 부동산을 공동 투자한 부동산C 지분권자들과 주고받은 계좌내역 및 현금흐름을 분석하였습니다. 만약의 상황을 대비하여 투자자A의 배우자의 계좌내역도 함께 분석하였습니다.

필요한 자료를 모두 수취 후 분석한 결과 투자자A는 부동산C의 최대지분권자 명의로 신탁 대출 100억 원을 받은 게 확인되었습니다. 신탁 대출은 부동산C의 최대지분권자 명의로 실행되었고, 투자자A가 본인의 지분 25억 원만큼 대출 상환 의무가 있음을 여신거래 및 투자협약 서류를 통해 확인했습니다.

국세청에서는 투자자A 명의가 아닌 부동산C의 최대지분권자의 명의로 대출이 이루어져서 이 부분이 국세청 전산시스템에서 조회가 안 되었던 겁니다. 국세청에서 소명요청한 금액은 23억 원인데 25억 원이 한 번에 소명이 되는 상황이라 요청한 서류를 전부 정리하여 제출하고 조사는 납부세액 없이 마무리되었습니다.

세무조사 관련 상담이 필요하면 언제든 혜움과 상의하세요.