국세청이 주목하는 상속주택!
신고 잘못하면 세무조사?

최근 국세청은 상속주택과 관련된 세금 탈루 사례를 집중적으로 조사하고 있습니다. 상속으로 인해 주택을 추가로 보유하게 될 경우, 비과세 요건을 충족하지 못하면 다주택자로 간주되어 양도소득세 부담이 커질 수 있으며, 신고 오류가 발생할 경우 세무조사 대상이 될 가능성이 큽니다. 이번 글에서는 실제 사례를 통해 상속주택과 관련된 세무조사 이슈를 분석하고, 올바른 신고 방법과 주의사항을 알아보겠습니다.

by 유찬영 세무사(세무법인 혜움 컨설팅팀)

📜 사건 개요

A씨는 기존에 1주택(1세대 1주택)을 보유하고 있었습니다. 그러나 A씨의 부친이 사망하면서 상속이 개시되었고 부친이 보유하고 있던 주택 2채 중 보유기간이 더 길었던 주택은 A씨의 형이 상속받고, A씨는 보유기간이 짧았던 나머지 1주택을 상속받게 되었습니다.

A씨는 기존주택을 양도하면서 상속주택을 주택 수에 포함되지 않는 ‘선순위 상속주택’으로 보아 비과세로 양도소득세를 신고했지만, 과세관청은 이를 인정하지 않았습니다. 부친은 상속개시일 기준 2주택을 보유하고 있었습니다. 그중 1주택(선순위 상속주택이 아닌 상속주택)을 A씨가 상속받아 주택 수에 포함되어 비과세가 부인되었고, 결국 7,700만 원의 양도소득세를 추가로 납부해야 했습니다.

🏡 선순위 상속주택의 과세요건

상속주택 보유하고 있더라도 주택 수에서 제외하고 비과세 혜택을 적용받으려면, 소득세법에서 규정한 선순위 상속주택 요건을 충족해야 합니다. 피상속인이 보유한 여러 주택 중 임의로 한 채를 선택하는 것이 아니라 특정 조건을 만족하는 1주택만을 선순위 상속주택으로 인정하며, 요건은 다음과 같습니다.

선순위 상속주택(소득세법 시행령 제155조 2항)

다음 순서에 따라 선순위 상속주택이 결정됩니다.

• 피상속인이 보유한 기간이 가장 긴 1주택

• 보유기간이 동일한 주택이 2 이상인 경우 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

• 거주기간이 동일한 주택이 2 이상인 경우 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택

• 피상속인 보유기간이 같은 2 이상인 경우로서 거주한 사실이 없는 경우 기준시가가 가장 높은 1주택

🔍 세무조사에 대비하기 위한 주의사항

상속주택 신고 시 실수하지 않으려면 다음 사항을 반드시 점검해야 합니다.

선순위 상속주택 검토

• 피상속인이 상속개시 당시 2채 이상 주택을 보유했다면 가장 오랜 기간 보유한 주택이 자동으로 상속주택이 됩니다. 임의로 선택한 주택이 선순위 상속주택이 아니라는 점을 유의해야 하며, 상속재산 협의분할 단계에서 미리 판단하는 것이 추후 엄청난 절세 방안이 됩니다.

• 피상속인의 보유기간이 동일한 주택이 2채 이상이라면 주민등록초본 및 실거주 내역을 반드시 확인해야 합니다.

비과세 요건 검토

• 상속 개시 전 보유하고 있던 주택(일반주택)과 선순위 상속주택 각각 1채씩을 보유한 경우 상속개시 전 보유하고 있던 일반주택을 양도하는 경우에만 비과세가 적용됩니다.

선순위 상속주택이 아닌 경우 비과세 방법

• 상속주택 특례를 적용되지 않는 후순위 상속주택을 먼저 양도하고 보유하고 있던 일반주택을 1주택으로 양도해야 비과세를 적용받을 수 있습니다.

• 상속받은 주택을 양도하는 경우 상속개시일부터 양도일까지 보유기간을 인정하기 때문에 상속 후 2년 미만 보유하더라도 상속개시일로부터 양도일까지 2년 이상 보유했다면 일반세율로 과세됩니다.

"상속주택을 보유하게 되면 기존 보유하고 있던 주택과 합산하여 다주택자로 간주할 가능성이 있기 때문에, 상속주택 특례를 정확히 적용하는 것이 매우 중요합니다. 상속주택 신고 실수는 양도세 부담이 증가할 뿐만 아니라, 세무조사 대상이 될 가능성도 높아지는 문제를 초래하므로 세무 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다."

세무조사 관련 상담이 필요하면 언제든 혜움과 상의하세요.