분양권 다운계약
세금 줄이려다 세무조사 나온다?
최근 국세청은 고가 부동산을 거래하는 과정에서 변칙적·지능적 탈루혐의를 받는 156명을 세무조사 대상으로 선정했다고 밝혔습니다. 이번 글에서는 분양권 다운계약으로 양도소득세를 탈루하여 세무조사를 받은 사례에 대해 살펴보고자 합니다.
by 정용기 세무사(세무법인 혜움 컨설팅팀)
📌 사실관계
A씨는 수도권의 인기 아파트 분양에 당첨된 뒤 전매 제한 기간이 끝나자 4억~5억 원의 프리미엄을 붙여 20억 원대에 분양권을 양도했습니다. 이 과정에서 양도소득세를 줄이기 위해 양수인과 공모하여 프리미엄을 거의 받지 않은 것으로 다운계약서를 작성했으나 국세청에 적발되었습니다.
📜 다운계약서의 정의와 특징
다운계약서는 분양권 거래에서 실제 거래 금액보다 낮은 금액을 계약서에 기재하여 세금 부담을 인위적으로 줄이려는 불법적 시도로 볼 수 있습니다.
본래 분양권 거래는 실제 거래가격을 반영해야 하지만, 일부 거래 당사자들은 양도소득세 부담을 줄이기 위해 프리미엄 금액을 거의 반영하지 않는 방식으로 계약서를 작성합니다.
이러한 행위는 다음과 같은 특징을 지닙니다.
세금 부담 경감: 실제 거래 가격보다 낮은 금액으로 신고함으로써 양도인은 양도소득세, 양수인은 취득세를 인위적으로 낮추려는 목적이 있습니다. 즉, 탈세 또는 세금 회피 수단으로 활용되고 있습니다.
비공식적 정산 방식: 계약서에 기재되지 않은 실제 거래 금액의 차액은 보통 별도의 방식(예시: 현금 거래, 후불 정산 등)으로 정산되며, 이는 법적, 세무적 문제를 야기합니다.
투명성 및 신뢰 문제: 다운계약은 거래 당사자 간의 신뢰와 관련된 문제뿐 아니라, 부동산 시장의 투명성과 공정성에도 악영향을 미칠 수 있습니다. 실제 거래 가격이 숨겨지면 시장 가격 왜곡 및 부동산 투기 우려가 증대됩니다.
법적 위험성: 국세청과 지방자치단체는 다운계약서를 통한 가격 왜곡 행위를 엄격히 단속하고 있으며, 적발 시 과태료, 가산세 부과는 물론 심각한 법적 제재가 뒤따를 수 있습니다.
🔍 국세청 세무 조사 및 행정처분
국세청은 다운계약서를 통한 불공정 거래를 단속하기 위해 실제 대금 지급 내역, 금융 거래 기록 등 다양한 증빙 서류를 통해 거래의 실질적 내용을 재확인하였습니다.
실제 거래가액보다 낮은 금액으로 신고된 경우 탈세 혐의가 인정될 수 있으며, 이로 인해 부당 과소신고에 대한 가산세 40%와 함께 납부지연가산세(0.022%)가 추가로 부과됩니다.
더불어, 지방자치단체에서는 거래가액의 10% 이내의 과태료까지 부과하는 등, 행정처분이 가해지면 다운계약을 통한 프리미엄의 의미는 사실상 퇴색될 수밖에 없습니다.
결국 A씨는 4-5억 원의 프리미엄 금액 전부를 양도소득세 과소신고분 추가 납부세액, 가산세, 과태료로 납부하였습니다.
"다운계약서를 통한 분양권 거래는 단기적인 세금 절감 효과를 노릴 수 있으나, 그로 인해 발생할 수 있는 가산세, 과태료 등 다양한 행정처분 및 법적 제재로 인해 오히려 손해를 볼 위험이 큽니다. 국세청의 단속과 지방자치단체의 과태료 부과 등 정부의 강력한 대응이 이루어지고 있는 만큼, 모든 거래 당사자는 합법적이고 투명한 거래를 진행하는 것이 바람직합니다. 분양권 거래에 있어서는 단기적인 이익보다 장기적인 법적 안정성과 시장의 신뢰를 우선시해야 하며, 이를 위해 전문가의 도움을 받으며 신중하게 거래에 임하는 자세가 요구됩니다."
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