상속주택 취득세 줄이는 방법
세무사가 알려주는 실전 팁
상속을 통해 주택을 물려받았을 때, 갑작스럽게 마주하는 세금 중 하나가 바로 취득세입니다. 상속으로 인한 취득이라도 취득세 납부는 피할 수 없는 의무이지만, 특정 요건을 만족해서 취득세를 줄일 수 있는 방법은 존재합니다.
이번 글에서는 상속주택 취득세의 기본 개념부터 특례세율 적용요건, 취득세 신고시 체크사항, 실무에서 자주 실수하는 부분까지 꼼꼼히 정리해 드립니다. 상속주택을 물려받으셨거나 예정되어 있다면 지금 이 글이 세금 부담을 줄일 수 있는 출발점이 될 수 있습니다.
🏠💰 상속주택 취득세의 기본 개념
📘 상속주택 취득세란?
상속주택 취득세는 사망한 사람(피상속인)에게 주택을 상속받으면 해당 주택을 취득하는 상속인이 납부해야 하는 세금입니다.
🔍 일반적인 취득과 다른 점
피상속인의 사망으로 부득이하게 주택을 취득하는 것이기 때문에 매매와 증여와는 달리 기본적으로 2.8%의 세율이 적용됩니다.
주택수 및 주택 소재지에 따른 중과세율은 부과되지 않으므로, 다주택자가 상속으로 주택을 취득하더라도 중과세율이 적용되지 않습니다.
일반적인 매매이면 실제 취득가액이 과세표준이 되지만 상속으로 인한 취득이면 실제 취득가액이 없기 때문에 상속 당시의 시가표준액(공시가격)이 과세표준이 됩니다.
🎯 상속으로 인한 특례세율(0.8%) 적용요건
다음으로 상속으로 주택을 취득했을 때 일반적인 2.8%의 세율이 아닌 0.8%의 특례 세율을 적용받을 수 있는 요건을 살펴보겠습니다.
🚫🏠 무주택자의 상속
상속인과 주민등록표상 등재되어 있는 가족 구성원 전체가 상속 당시 무주택자여야하며 상속주택을 취득함으로써 1가구 1주택에 해당하면 특례세율을 적용받을 수 있습니다. 다만, 주민등록표상 기재가 되어 있지 않더라도 배우자 또는 미혼인 30세 미만의 자녀는 1세대에 속한 것으로 보기 때문에 소유 주택이 있다면 특례세율을 적용받을 수 없는 점을 유의해야 합니다.
👨👩👧👦 상속주택의 공동상속
상속주택을 단독이 아니라 상속인들이 공동으로 상속받으면 주된 상속인이 취득한 것으로 보아 주된 상속인에게 적용되는 취득세율이 다른 공동 상속인들에게도 적용됩니다. 따라서 공동 상속인들은 무주택자가 아니더라도 주된 상속인만 무주택자라면 상속인들 모두 특례 세율을 적용받을 수 있습니다.
🧭 주된 상속인 판단 기준 순서
1. 지분이 큰 자
2. 상속주택에 거주하는 자
3. 최연장자
💡 예시로 보는 절세 전략
예를 들어, 공시가격 7억 원인 아파트를 2명이 동일 지분(50%)대로 상속받는 상황에서 상속인 중 연장자인 유주택자가 있다면 해당 상속인이 주택을 취득한 것으로 보기 때문에 2.8%의 세율을 적용받습니다.
그런데 만일 무주택자인 상속인이 51%의 지분을 상속받으면 지분이 큰 자를 우선적으로 주된 상속인으로 보기 때문에 동일 지분대로 상속받는 경우보다 1400만 원 정도의 취득세를 절감할 수 있습니다.
결국 취득세 신고 전에 사전에 취득세 효과를 분석하여 상속인 간 지분을 결정하는 것이 상속 취득세 절세를 위한 핵심 전략입니다.
📝 취득세 신고시 체크사항
📅 취득세 신고 기한 및 준비 서류
신고 기한: 상속개시일(사망일)로부터 6개월 이내
주요 서류: 상속재산 분할협의서, 가족관계증명서, 주민등록등본, 상속인의 신분증 사본, 공시가격 기준으로 작성된 취득세 신고서
🤝 공동상속 시 신고
신고기한을 넘기면 무신고 가산세 20%와 납부지연가산세까지 발생하기 때문에 불필요한 가산세 부담을 피하기 위해서는 반드시 기한 내 신고·납부를 해야 합니다.
공동상속은 상속인 간 의견 대립으로 협의가 늦어지는 경우가 발생할 수 있기 때문에 상속인 1인이 상속재산 전체에 대해 우선 법정 상속분으로 취득세를 신고·납부할 수 있습니다.
🔎 실무에서 자주 하는 실수
상속주택 취득세 신고 시 아래와 같은 항목들을 자주 놓치는 경우가 많으므로 꼭 확인해보시기 바랍니다.
❌ 상속재산 분할 협의가 안되었다는 이유로 미루다 기한이 경과한 케이스
등기를 하지 않아도 상속개시일에 주택을 취득한 것으로 간주되므로 신고는 기한 안에 진행해야 합니다.
❌ 1가구 1주택 특례세율 적용 요건을 잘못 판단한 케이스
본인은 무주택자라고 생각했지만 실제로는 세대 내 다른 가족이 주택을 보유하면 감면 받은 세액을 추징당할 수 있으므로 요건을 충족했는지 잘 확인해야 합니다.
❌ 취득세 신고기한 경과후 재분할한 내용을 누락한 케이스
법정 상속분으로 취득세 신고 후에 신고기한 경과 후 상속인 간 협의로 단독명의로 변경하면 추가 취득한 지분에 대해서 새롭게 취득세를 신고·납부하여야 합니다.
❌ 한정승인으로 취득세 납부의무가 없다고 판단하여 신고를 하지 않은 케이스
상속포기를 하면 취득세 납부의무가 없지만, 한정승인을 받은 상속인은 상속으로 취득하게 될 재산의 한도 안에서 채무를 변제함을 승인받은 것으로서 재산의 취득행위가 일어났으므로 취득세 납세의무가 있습니다.
상속주택에 대한 취득세 사례를 접하면 당시 절세할 수 있는 부분이 있었음에도 적용받지 못한 안타까운 사례들이 많습니다. 취득세는 신고납부세목이기 때문에 납세자가 직접 특례 적용이 가능한지 판단하고 신고해야 혜택을 받을 수 있습니다. 상속과 관련된 세금 문제는 상속세부터 취득세까지 모두 전문가와 함께 사전에 준비하는 것을 추천드립니다.
양도·증여·상속 상담이 필요하면, 언제든 혜움과 상의하세요.
