2025 알기 쉬운 개정세법
양도소득세 下
2025년 새해가 밝았습니다. 세법은 매해 개정사항이 많기로 유명한데요. 세법의 개정은 우리의 일상생활과 매우 밀접한 관계가 있는 만큼 꼭 알고 있어야 하지만 매해 바뀌는 세법 내용을 모두 따라가기란 쉽지 않습니다.
그래서 세무법인 혜움에서는 ‘2025 알기 쉬운 개정세법 양도소득세’를 통해 2025년 양도세와 관련하여 개정된 내용 중 일상생활에 밀접한 내용들을 추려 알기 쉽게 설명해 드리려고 합니다.
‘2025 알기 쉬운 개정세법 양도소득세 上’에서는 1세대 1주택 혼인 특례 확대, 상생임대주택 특례기한 연장, 중과배제 신축소형주택 적용기한 연장, 다주택자 중과세율 연장을 설명해 드렸는데요. 이번 편 역시 일상생활에 밀접하면서도 주요한 양도소득세 개정 내용을 전해 드리겠습니다.
📈 양도소득세 이월과세 적용대상 자산(주식 등) 확대
기존에 양도소득세 이월과세 적용대상 자산은 토지·건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 시설물 이용권이었으나 2025년 1월 1일 이후 증여받는 자산부터 ‘양도일 전 1년 이내 증여받은 주식 등(상장주식, 비상장주식, 해외주식)’이 추가되었습니다.
양도소득세 이월과세란 적용대상 자산을 배우자 또는 직계존비속에게 증여받아 10년 이내 양도하는 경우 관련 법령에 따라 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하는 것인데요. 적용대상 자산으로 새로 추가된 주식 등의 경우는 ‘1년’ 이내로 개정되었습니다(기존 이월과세 적용대상 자산은 10년 이내, 주식등 자산은 1년 이내).
2024년까지는 주식 등이 이월과세 대상에 포함 안 되는 점을 활용해 절세를 할 수 있었는데 2025년 개정으로 이는 더 이상 활용할 수 없게 되었네요.
🏠 주택으로 용도변경 시 1세대 1주택 장기보유특별공제액 계산방법 변경
주택이 아닌 건축물을 주택으로 공부상 용도 변경 또는 사실상 주거용으로 사용하여 1세대 1주택이 된 경우, 각 용도기간별 보유·거주기간 공제율을 합산(①+②)하여 장기보유특별공제액을 계산하도록 개정되었습니다.
① 보유기간 공제율(최대 40%) : 비주택 보유기간에 대한 일반 공제율 + 주택 보유기간에 대한 1세대 1주택 공제율
② 거주기간 공제율 : 주택 거주기간에 대한 1세대 1주택 공제율
이는 건축물을 주택이 아닌 용도로 사용하다가 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 혜택을 위해 양도하기 직전에 주택으로 용도변경 하는 등의 조세회피 방지를 위하여 2023년 12월 31일 개정 및 공포되었으나 2025년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용되는 세법입니다.
➗ 토지·건물 일괄 취득·양도 시 안분계산 예외 신설
토지·건물을 일괄 취득하거나 양도한 경우 중에서 전체 실지거래가액은 확인되지만, 자산별로 가액의 구분이 불분명한 경우에는 취득 또는 양도 당시의 감정평가액 > 기준시가 > 장부가액 > 취득가액 순서로 적용한 가액으로 안분계산합니다. 이때 계약서상 토지의 가액과 건물 등의 가액이 구분되어 있다고 하더라도 그 구분 가액이 기준시가 등에 따른 안분가액과 30% 이상 차이가 나는 경우에는 가액 구분이 불분명한 때로 본다고 규정하고 있었는데요.
이 안분계산의 예외 규정을 신설하여, 2025년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 납세자가 구분한 토지·건물의 가액을 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분하는 경우 등 인정할 만한 사유가 있다면 가액 구분이 불분명한 때로 보지 않고 안분계산을 제외합니다.
🏘️ 인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 신설
주택, 조합원입주권, 분양권 중 1채 또는 1개를 보유한 1세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지의 기간에 인구감소지역에 소재하는 주택으로서 주택 소재지, 주택 가액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택(인구감소지역주택) 1채를 취득한 후 인구감소지역주택을 취득하기 전에 보유한 주택, 조합원입주권, 분양권을 양도하는 경우에는 그 인구감소지역주택을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택 또는 1세대 1 조합원입주권 비과세 특례를 적용하는 규정이 신설되었습니다.
개정안에는 아래 요건을 모두 충족하는 주택이 인구감소지역주택인 것으로 발표되었습니다.
소재지: 인구감소지역 (다만, 수도권·광역시는 제외하되 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역은 포함) 단, 기존 1주택과 동일한 시군구 소재 신규 주택 취득은 제외
가액상한: 취득 시 공시가격 4억 원
취득기한: 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지
인구감소지역 주택 취득자에 대한 규정은 2025년 1월 1일 이후로 결정하거나 경정하는 경우부터 적용됩니다. 단, 적용 가능한 인구감소지역주택의 상세 요건(소재지,가액,취득기한)에 관련한 내용은 개정안으로는 나왔으나 아직 시행령 개정이 되지 않아 지켜볼 필요가 있겠습니다.
양도세 관련 상담이 필요하면, 언제든 혜움과 상의하세요.
