2025 알기 쉬운 개정세법
양도소득세 上
2025년 새해가 밝았습니다. 세법은 매해 개정사항이 많기로 유명한데요. 세법의 개정은 우리의 일상생활과 매우 밀접한 관계가 있는 만큼 꼭 알고 있어야 하지만 매해 바뀌는 세법 내용을 모두 따라가기란 쉽지 않습니다.
그래서 세무법인 혜움에서는 ‘2025 알기 쉬운 개정세법 양도소득세’를 통해 2025년 양도세와 관련하여 개정된 내용 중 일상생활에 밀접한 내용들을 추려 알기 쉽게 설명해 드리려고 합니다.
🤵👰 1세대 1주택 특례 중 혼인에 의한 1주택 간주기간 확대
세법에서는 특정한 경우 2주택임에도 불구하고 1주택으로 간주하여 1세대 1주택에 대한 비과세를 적용해 주는 특례조항들을 규정하고 있습니다.
소득세법 시행령 제155조의 제5항에서는 혼인에 의한 1세대 1주택 특례를 규정하고 있는데요. 남편과 아내가 결혼 전부터 1주택을 보유하고 있던 상태에서 혼인을 하여 1세대가 되는 경우 부득이하게 1세대 2주택자에 해당하게 됩니다. 양도소득세에서는 1세대의 주택 수는 합산하여 주택 수를 계산하도록 되어 있기 때문에 혼인으로 인해 2주택자가 되는 경우 ‘1세대 1주택 비과세특례’를 적용받지 못하게 되어 불리하게 작용하게 되는 것이지요.
이런 불합리함을 없애기 위해 혼인에 의해 부득이하게 2주택자가 되는 경우 5년 내 먼저 파는 주택에 대해서 1세대 1주택인 것으로 간주하여 비과세를 적용받을 수 있도록 규정하고 있었는데요. 혼인 장려정책의 일환으로 해당 ‘5년’의 기간이 ‘10년’으로 길어지게 되었습니다. 따라서 이제는 혼인 이후 10년 내 먼저 양도하는 주택에 대해서 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 있게 됩니다.
참고로 해당 규정은 2024년 11월 12일 이후 주택을 양도하는 분부터 적용됩니다.
🏠 상생임대주택 특례 기한 연장
2017년 8월 양도세법에서는 주요한 개정이 있었습니다. 바로 조정지역에서 주택을 취득하는 경우 1세대 1주택에 대한 비과세를 적용받기 위해서는 2년의 보유기간 요건 외에도 2년의 거주요건을 채워야 한다는 것이었는데요. 해당 내용 개정 이후 조정지역이 대폭 확대된 바 있기 때문에 많은 사람들이 해당 요건을 충족해야 비과세를 적용받을 수 있게 되었습니다.
다만, 소득세법에서는 1세대 1주택자가 특정요건을 지키는 경우 거주요건을 면제받을 수 있도록 따로 규정하고 있는데요. 이 내용이 바로 상생임대주택에 대한 특례입니다. 상생임대주택에 대한 특례는 기본적으로 다음의 요건을 충족해야 합니다.
1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약 대비, 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약(이하 상생임대차계약)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하고 임대를 개시할 것
직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
개정 전에는 상생임대차 계약 체결기간이 2024년 12월 31일까지였으나 개정으로 인해 2026년 12월 31일까지의 기간까지 상생임대차계약을 맺는 경우 해당 특례를 적용받도록 개정되었습니다.
🏘️ 중과배제 신축소형주택 적용기한 연장
국민 주거안정을 위한 소형주택의 원활한 공급을 지원하기 위해 신축 소형 주택을 구입하는 경우 양도세 중과 주택 수에서 배제시켜 주는 규정이 2024년 2월 신설된 바 있습니다. 해당 조문에 따르면 다음의 조건을 모두 만족하는 소형신축주택의 경우 양도세 중과세를 계산하기 위한 주택 수를 산정할 때 주택 수에서 제외하게 됩니다.
전용면적이 60제곱미터 이하일 것
취득가액이 6억 원(수도권 밖의 지역에 소재하는 주택의 경우에는 3억 원) 이하일 것
2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지의 기간 중에 준공 및 취득할 아파트(주택법에 따른 도시형 생활주택인 아파트는 제외한다)에 해당하지 않을 것
그밖에 기획재정부령으로 정하는 요건을 갖출 것
조문 신설 당시 신축소형주택의 준공 및 취득을 2025년 12월 31일까지로 제한하고 있었지만 개정을 통해 기한이 연장되어 2027년 12월 31일까지 준공된 소형주택을 취득하는 경우 중과수에서 해당 소형신축주택을 제외할 수 있게 됩니다.
지금까지 설명해 드린 내용은 2024년 말에 개정이 확정되어 2025년에 바로 적용되는 내용입니다. 이 외에도 정부가 지난 2일 발표한 ‘2025년 경제정책방향’에 따르면 다주택자의 주택 양도 시 중과세율 적용 배제 기간을 1년 더 연장하여 26년 5월까지 적용하겠다고 예정하고 있는데요.
아직은 시행령 개정이 확정되지는 않은 상태이므로 시행령 개정 여부는 조금 더 지켜봐야겠습니다.
양도세 관련 상담이 필요하면, 언제든 혜움과 상의하세요.
