세대분리 통한 양도세 비과세
놓치면 안 되는 2가지
누군가는 가끔 소유한 부동산이 많아서 부담을 가져요. 재산이 많은데 왜 고민이냐고요? 바로 세금 때문이죠. 세금은 재산의 규모에 비례하여 내는 것이 기본 원칙이니까요.
예를 들어 주택을 두채 이상 소유하고 있는데 그중 하나를 팔고자 하면, 그 과정에서 한 채를 가졌을 때보다 더 많은 세금을 납부해야 해요. 그렇다면 이런 경우 어떻게 절세를 할 수 있을까요? 지금부터 사례를 통해 알아볼게요.
[사례]
“저는 2 주택자이며, 주택 A , B를 보유하고 있습니다. 현재 A 주택을 팔고 싶지만 2 주택자여서 이대로 팔면 1세대 1 주택 비과세 규정을 적용받지 못하고, 양도소득세 또한 많이 나올 것 같아 걱정입니다.
그런데 주변에서 말하기를, 지금 같이 살고 있는 자녀를 세대분리시키며 B 주택을 증여한다면 저와 자녀가 별도 세대가 되기 때문에 저는 1세대 1 주택자에 해당되게 된다고 합니다. 이렇게 하면 제가 A 주택을 양도할 때 정말로 1세대 1 주택 비과세를 적용받을 수 있을까요?”
주택 양도 시 1세대 1 주택이라면 양도소득세*가 비과세 처리됩니다. 이를 활용하면 매매가 12억 원 미만의 주택 양도 시 양도소득세를 하나도 내지 않기 때문에 절세가 가능합니다. 그러한 이유로 부동산 양도소득세 상담을 하다 보면 위의 사례처럼 자녀의 세대분리에 대해 문의하시는 분들이 종종 있습니다.
그런데 이렇게 자녀의 세대분리를 통해 1세대 1 주택 비과세를 적용받으려는 분들은 매우 정밀하고 심도 있는 검토가 필요합니다. 과세관청은 자녀를 세대분리시킴으로써 별도 세대로 인정받는 것에 대해 엄격한 기준을 적용하기 때문이죠. 만약 어설프게 진행했다가는 추후 자녀의 세대분리가 인정되지 않아 1세대 1 주택 비과세 적용을 받지 못하게 되고, 그 결과 거액의 양도소득세가 추징될 수 있습니다.
* ‘양도소득세’란?
소득세의 일종으로, 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로써 얻게 되는 이익(소득)을 과세대상으로 여겨 그에 대해 부과하는 세금입니다. 예를 들어 1년 전에 10억 원에 샀던 토지나 건물을 1년 후 12억 원에 팔아 2억 원의 양도차익을 거두었을 때 국가는 여기에 대한 세금을 부과하는데, 그것이 바로 양도소득세입니다.
👉 자녀의 세대분리를 하고자 할 때 특히 주의 깊게 고려해야 할 사항들은 무엇일까요?
1. 정말 세대분리를 한 것이 맞는지 증명할 수 있어야 합니다.
자녀가 부모로부터 독립하여 독자적으로 생계를 유지하는 한편, 실제 사는 곳의 주소지도 달라야 합니다. 단순히 서류로만 세대분리를 해서는 조건에 부합되지 못하죠. 즉, 주민등록등본상 부모와 자녀로 되어있는 가족 구성원들이 별도의 세대에 거주한다는 서류가 존재하더라도 실질적으로는 여전히 자녀가 부모님 소유의 집에 살고 있다면, 과세관청에서는 세대분리로 인정하지 않습니다.
소득세법 기본통칙 88-0…4 【1세대의 범위】
① 동일한 장소에서 생계를 같이하는 가족의 주민등록상 현황과 사실상 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따른다.
국세청은 신용카드 사용 내역, 교통카드 사용 내역 등 다양한 경로를 통해 납세자의 정보를 수집하고, 자녀가 실질적으로 거주하는 장소가 어디인지 손쉽게 확인할 수 있습니다. 따라서 자녀의 세대분리를 인정받으려면 서류상으로만 세대분리를 하는 것이 아니라, 실제로도 자녀가 부모님으로부터 독립하여 새로운 주소지에서 살아야 한다는 것을 기억하세요.
2. 배우자가 존재하거나 일정 금액 이상의 소득이 있는지 증명할 수 있어야 합니다.
소득세법에서는 1세대를 ‘본인 및 배우자, 생계를 같이 하는 자가 구성하는 가족 단위’라고 정의합니다.
소득세법 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. “1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
따라서 1세대로 인정받기 위해서는 배우자가 있어야 합니다.
그런데 배우자가 없는 경우에는 어떻게 해야 할까요? 그럴 땐 아래의 요건 중 하나에 해당하면 됩니다.
소득세법 시행령 제152조의 3 【1세대의 범위】
법 제88조 제6호 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3. 법 제4조에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.
따라서 자녀가 배우자가 없으며, 나이도 30세 미만이고, 소득도 일정 금액 미만이며, 독자적으로 생계를 유지하기 어려운 것으로 판단된다면 자녀를 세대분리시킨다 해도 별도의 세대로 인정받지 못할 가능성이 크니 유의해야 합니다.
지금까지 1세대 1 주택 비과세를 위해 자녀 세대분리는 어떻게 해야 하는지 알아보았습니다. 앞서 살펴본 것처럼 자녀를 세대분리 시키는 것은 매우 복잡하고 까다로운 조건을 가지고 있습니다. 그래서 위 요건들 중 하나라도 충족되지 못한다면 절세는 커녕 오히려 거액의 양도소득세가 추징될 수 있으니, 반드시 전문가와 상담한 후 진행하실 것을 권유드립니다.
“자녀의 세대 분리 시 양도세 비과세 적용을 받고자 한다면 이 한 가지는 꼭 기억하세요. 바로 ‘증명’입니다. 특히, 실제로 부모와 자녀가 분리된 세대에서 거주하고 있는지, 그리고 배우자가 존재하거나 일정 금액 이상의 소득이 있는지에 관한 증명이 중요합니다. 이 두 가지를 증명할 수 없다면 적용이 어려우니 전문가와의 상담 시에도 주의 깊게 이야기 나누세요.”
자녀의 세대분리에 따른 비과세 적용에 대해 더 궁금한 것이 있다면, 언제든 혜움과 상의하세요.
