“저는 2주택자이며 주택 A , B를 보유하고 있습니다. 현재 A 주택을 팔고 싶지만 이대로 팔면 2주택자여서 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받지 못하고 양도소득세가 많이 나와서 걱정입니다.
주변에서 들었는데 현재 같이 살고 있는 자녀를 세대분리시키며 B 주택을 증여한다면 저와 자녀가 별도 세대가 되기에 저는 1세대 1주택자에 해당한다고 들었습니다. 이렇게 하면 정말로 제가 A 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 건가요?”
주택 양도 시 1세대 1주택이라면 양도소득세가 비과세 됩니다. 이를 활용하면 매매가 12억 원 미만의 주택을 양도 시 양도소득세도 하나도 내지 않도록 절세가 가능합니다. 그래서인지 부동산 양도소득세 상담을 하다 보면 위의 사례처럼 자녀의 세대분리에 대해 물어보시는 분들이 종종 있습니다.
하지만 이렇게 자녀의 세대분리를 통해 1세대 1주택 비과세를 적용받으려는 분들은 정밀하고 심도 있는 양도세 검토가 필요합니다. 과세관청은 자녀를 세대분리시켜 별도로 세대로 인정받는 것에 대해 엄격한 기준을 적용하기 때문입니다. 어설프게 했다가 나중에 자녀의 세대분리가 인정되지 않아 기존 주택 양도 시점에 1세대 1주택 비과세 적용을 받지 못하게 되고, 그 결과 거액의 양도소득세가 추징될 수 있습니다.
자녀의 세대분리를 할 때에는 아래 두 가지를 특히 조심해야 합니다.
1. 정말로 세대분리를 한 게 맞는가?
자녀가 부모님으로부터 독립하여 독자적으로 생계를 유지하며 다른 주소지에 살아야 합니다. 단순히 서류로만 세대분리를 해서 주민등록등본상 부모님과 자녀가 별도의 세대이더라도 실질적으로 자녀가 여전히 부모님의 집에 산다면 과세관청에서는 세대분리로 인정해 주지 않습니다.
소득세법 기본통칙 88-0…4 【1세대의 범위】
① 동일한 장소에서 생계를 같이하는 가족의 주민등록상 현황과 사실상 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따른다.
국세청은 납세자의 신용카드 사용 내역, 교통카드 사용 내역 등 다양한 경로를 통해 납세자의 정보를 수집하고, 자녀가 실질적으로 거주하는 장소가 어디인지 손쉽게 확인할 수 있습니다. 따라서 자녀의 세대분리를 인정받으려면 서류상으로만 세대분리를 하는 것이 아니라 실제로 자녀가 부모님으로부터 독립하여 새로운 주소지에서 살아야 합니다.
2. 배우자가 존재하거나 일정 금액 이상의 소득이 있는가?
소득세법에서는 1세대를 본인 및 배우자, 생계를 같이 하는 자가 구성하는 가족 단위로 정의합니다.
소득세법 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. “1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
따라서 원칙적으로 1세대로 인정받기 위해서는 배우자가 있어야 합니다. 배우자가 없는 경우에도 1세대로 인정받기 위해서는 아래의 요건 중 하나에 해당해야 합니다.
소득세법 시행령 제152조의 3 【1세대의 범위】
법 제88조 제6호 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3. 법 제4조에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.
따라서 자녀가 배우자도 없으며, 나이도 30세 이하이고, 소득도 일정 금액 이하이며, 독자적으로 생계를 유지할 수 있다고 보기 어려운 경우라면 자녀를 세대분리시켜도 별도의 세대로 인정받지 못할 수 있으니 유의해야 합니다.
지금까지 1세대 1주택 비과세를 위해 자녀를 어떻게 세대분리해야 하는지 알아보았습니다. 앞서 살펴본 것처럼 자녀를 세대분리 시키는 것은 매우 복잡하고 까다로운 조건을 가지고 있습니다. 위 요건들 중 하나라도 충족되지 못하면 절세는커녕 거액의 양도소득세가 추징될 수 있으니, 꼭 전문가와 충분한 상담 후 진행하실 것을 권유 드립니다.
📌 혜움은 재산세, 상속세, 양도세 등을 전문으로 다루는 전문가 팀을 별도로 운영하고 있습니다. 항목별 전문가가 1:1로 전담하여 도와드리고 책임집니다.
